Diagnostics par type de vente : le mémo des agents immobiliers de l’Indre

Un compromis qui glisse de trois semaines et l’état des risques est périmé. Un vendeur qui découvre à J-3 que son audit énergétique est obligatoire. Une boutique pour laquelle on a commandé un diagnostic électricité qui n’était pas dû. Les diagnostics obligatoires ne font pas échouer les ventes, mais ils les retardent, et c’est presque aussi coûteux.

Ce mémo est organisé comme se pose la question sur le terrain : par type de bien et de transaction. Il couvre la vente d’une maison, la vente d’un lot de copropriété, la mise en location, puis le cas particulier des locaux commerciaux et des bureaux, avec les spécificités propres à l’Indre que nous rencontrons tous les jours.

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Sommaire

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1. Les quatre questions qui déterminent le DDT
2. Vente d’une maison individuelle
3. Vente d’un appartement en copropriété
4. Mise en location
5. Locaux commerciaux, bureaux et biens non résidentiels
6. Le tableau des validités à garder sous le coude
7. Les trois spécificités de l’Indre
8. Ce qui a changé en 2026
9. Les onze pièges à anticiper dès le mandat
10. Travailler avec France Diagnostics
11. Foire aux questions

Les quatre questions qui déterminent le DDT

La composition du dossier de diagnostic technique paraît complexe parce qu’on l’aborde diagnostic par diagnostic. Prise dans l’autre sens, elle tient en quatre questions posées dès la prise de mandat :

1. Quelle est la date de construction ? Avant 1949, le plomb entre dans le dossier. Permis de construire antérieur au 1ᵉʳ juillet 1997, l’amiante s’ajoute. Installations de gaz ou d’électricité de plus de 15 ans, deux diagnostics de plus.
2. Quel est l’usage du bien ? C’est la question la plus discriminante, et la plus souvent oubliée. Quatre diagnostics du dossier ne sont dus que pour les immeubles à usage d’habitation : le CREP plomb, le gaz, l’électricité et le contrôle d’assainissement non collectif. Un local commercial, un bureau ou un entrepôt relève d’un régime différent, détaillé plus bas.
3. Quelle est la nature du bien ? Un lot de copropriété appelle un mesurage Carrez, une maison individuelle non. Une maison classée E, F ou G appelle un audit énergétique réglementaire en vente.
4. Vente ou location ? Le termites, le mesurage Carrez et l’audit énergétique ne concernent que la vente. Le mesurage Boutin ne concerne que la location. Et les durées de validité changent d’un cas à l’autre pour un même diagnostic.

À ces quatre questions s’ajoute une cinquième, purement géographique : la commune est-elle couverte par un arrêté préfectoral, termites ou mérule ? Nous y revenons plus bas, c’est le point le plus spécifique au département.

Vente d’une maison individuelle

C’est le cas le plus fréquent dans l’Indre, et le plus fourni. Sur un pavillon des années 1970, comptez en général six à huit diagnostics.

Le contrôle d’assainissement non collectif est celui qu’on oublie le plus en zone rurale. Il est délivré par le service public d’assainissement non collectif de la commune ou de l’intercommunalité, et non par le diagnostiqueur : son délai d’obtention dépend du planning du SPANC, ce qui justifie de le demander dès le mandat sur une longère, un corps de ferme ou une maison isolée.

Vente d’un appartement en copropriété

Le dossier est souvent plus léger que pour une maison, avec deux différences structurantes.

Le mesurage Carrez s’ajoute. Il mesure la superficie privative du lot. Une erreur de plus de 5 % au détriment de l’acquéreur ouvre droit à une réduction de prix proportionnelle, ce qui en fait un document à ne pas négliger. Sa validité est illimitée tant que le lot n’est pas modifié par des travaux.

L’audit énergétique réglementaire ne s’applique pas. Il vise les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété, pas les lots de copropriété vendus isolément. Un appartement classé F reste donc vendable sans audit, ce qui surprend régulièrement les vendeurs.

Restent le DPE, l’ERP, et selon l’âge de l’immeuble et des installations, l’amiante, le plomb, le gaz et l’électricité pour les parties privatives. Sur les copropriétés castelroussines des années 1960 et 1970, la combinaison amiante plus électricité est la plus courante.

Un point souvent ignoré côté acquéreur : les parties communes de l’immeuble relèvent, elles, d’un dossier technique amiante tenu par le syndic. Il ne se substitue pas au repérage de la partie privative, mais le demander en amont renseigne utilement sur l’état du bâtiment et sur les travaux de copropriété à venir.

Mise en location

Le dossier locatif se distingue sur trois points, et c’est là que les erreurs de validité se concentrent.

• Les durées doublent pour le gaz et l’électricité : 6 ans en location contre 3 ans en vente. Même diagnostic, même contenu, durée différente.
• Le CREP positif vaut 6 ans en location, contre 1 an seulement en vente. Un CREP positif de quatre ans est donc valable pour un bail et périmé pour un compromis.
• Le mesurage Boutin remplace le Carrez, pour toute location vide à usage de résidence principale. Il mesure la surface habitable, qui n’obéit pas aux mêmes règles que la superficie privative.

Le termites, l’audit énergétique et le contrôle d’assainissement non collectif, eux, ne sont pas exigés pour une location.

Locaux commerciaux, bureaux et biens non résidentiels

C’est le point sur lequel la check-list « habitation » induit le plus souvent en erreur. Vendre ou louer une boutique, un bureau, un entrepôt ou un cabinet ne mobilise pas le même dossier qu’un logement, et la différence n’est pas un détail : quatre diagnostics du dossier de diagnostic technique disparaissent, l’amiante change de document, et trois obligations propres au tertiaire apparaissent.

Ce qui tombe : plomb, gaz, électricité, assainissement

L’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation l’écrit noir sur blanc : le constat de risque d’exposition au plomb, l’état de l’installation intérieure de gaz et celui de l’installation intérieure d’électricité ne sont requis que pour les immeubles ou parties d’immeuble à usage d’habitation. Le contrôle d’assainissement non collectif suit la même logique, puisqu’il vise les immeubles d’habitation non raccordés au réseau public.

Concrètement : une boutique de centre-ville bâtie en 1930 se vend sans CREP plomb, et un bureau équipé d’une installation électrique de trente ans se loue sans diagnostic électrique. Cela ne veut pas dire que l’installation soit sans enjeu : le code du travail impose au chef d’établissement des vérifications périodiques par un organisme agréé. Mais ce n’est ni le même document, ni le même cadre, ni le même destinataire.

Ce qui reste inchangé : DPE, ERP, termites, Carrez

Le DPE reste dû en vente comme en location, dans sa version tertiaire. L’article R.126-15 du CCH prévoit toutefois des exemptions qui reviennent souvent dans l’Indre : les bâtiments indépendants de moins de 50 m², les bâtiments ou parties de bâtiment à usage agricole, artisanal ou industriel qui ne comportent pas de local d’habitation, les lieux de culte et les constructions provisoires prévues pour deux ans ou moins. Un hangar agricole ou un atelier n’appelle donc pas de DPE, contrairement à une boutique ou à un cabinet.

L’état des risques est dû quel que soit l’usage, y compris pour un terrain nu, avec la même validité de six mois. L’état relatif à la présence de termites est dû en vente pour tout immeuble bâti situé dans une commune sous arrêté : à Châteauroux, cela vaut aussi pour les locaux commerciaux. Le mesurage Carrez, enfin, s’applique à tout lot de copropriété et pas seulement aux logements : une cellule commerciale en copropriété y est soumise.

Ce qui change de forme : l’amiante

L’amiante est dû dans les deux cas, mais pas sous le même document, et la ligne de partage n’est pas celle qu’on croit : elle ne sépare pas l’habitation du tertiaire, elle sépare la maison individuelle de tout autre immeuble bâti.

Une maison individuelle donne lieu à un constat établi pour la vente. Bureau, boutique, entrepôt, mais aussi parties communes d’un immeuble collectif d’habitation : tout autre immeuble bâti dont le permis de construire est antérieur au 1ᵉʳ juillet 1997 doit disposer d’un dossier technique amiante, tenu à jour par le propriétaire et tenu à disposition des occupants et des entreprises appelées à intervenir. C’est la fiche récapitulative de ce DTA qui est remise à l’acquéreur ou au preneur.

La conséquence pratique est un gain de temps quand elle est anticipée : sur un local professionnel comme sur une copropriété, le document existe souvent déjà. Il est alors à demander au propriétaire ou au syndic avant de commander quoi que ce soit, en vérifiant sa date : un repérage négatif n’est définitivement acquis que s’il est postérieur au 1ᵉʳ janvier 2013.

Ce qui s’ajoute : annexe environnementale, décret tertiaire, sols pollués

Deux obligations énergétiques propres au tertiaire complètent le tableau :

• L’annexe environnementale, dite bail vert : obligatoire pour tout bail conclu ou renouvelé portant sur des locaux de plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces, en application de l’article L.125-9 du code de l’environnement. Bailleur et preneur s’y communiquent leurs données de consommation.
• Le dispositif éco-énergie tertiaire, issu du décret du 23 juillet 2019 : les bâtiments accueillant des activités tertiaires sur 1 000 m² ou plus doivent réduire leur consommation d’énergie finale de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050, avec une déclaration annuelle sur la plateforme OPERAT. La répartition de l’effort entre bailleur et preneur se règle dans le bail : c’est devenu un point de négociation à part entière.

Sur les locaux d’activité et les terrains, deux informations écrites s’imposent en outre au vendeur ou au bailleur : la présence du bien dans un secteur d’information sur les sols (article L.125-7 du code de l’environnement) et, pour un terrain ayant accueilli une installation classée soumise à autorisation ou à enregistrement, l’historique de cette activité (article L.514-20). Géorisques permet de vérifier les deux, parcelle par parcelle.

Le tableau des validités à garder sous le coude

Les deux validités les plus courtes sont celles qui posent problème : l’ERP et le termites tiennent 6 mois. Sur un compromis signé en janvier pour une vente actée en juillet, les deux sont à refaire. Le réflexe utile consiste à vérifier leur date au moment de fixer la date d’acte, pas la veille.

La colonne « Usage » est celle qu’il faut lire en premier sur un bien professionnel : les quatre lignes marquées « Habitation » sortent du dossier dès lors que le bien n’est pas un logement.

Les trois spécificités de l’Indre

Trois zonages locaux modifient le dossier selon la commune. Ce sont les points qu’un confrère venu d’un autre département ne connaît pas.

Mérule : 17 communes sous arrêté

Trois arrêtés préfectoraux successifs, de mai 2022, février 2023 et juin 2025, portent à 17 le nombre de communes de l’Indre où la présence de mérule est déclarée. Dans ces communes, le vendeur et le bailleur ont une obligation d’information. Il ne s’agit pas d’un diagnostic du DDT au sens strict, mais sur un bien ancien en pierre, un état parasitaire volontaire est un argument de transparence apprécié à la négociation. Sur la distinction avec les autres champignons lignivores, voyez notre article mérule ou coniophore.

Termites : trois communes, et une validité de 6 mois

L’arrêté préfectoral du 26 mai 2021 délimite les zones contaminées du département. Trois communes sont concernées : Saint-Maur, Châteauroux et Tournon-Saint-Martin. Pour une vente dans l’une d’elles, l’état relatif à la présence de termites est obligatoire, quel que soit l’usage du bien, avec une validité de 6 mois qui impose souvent de le refaire avant l’acte.

Radon : le sud du département, pas le nord

C’est la confusion la plus répandue. Le nord et le centre de l’Indre, sur les terrains sédimentaires de la Champagne berrichonne, relèvent du potentiel radon faible. C’est le sud du département, sur le socle granitique du Boischaut Sud et de la vallée de la Creuse, qui compte une trentaine de communes classées en zone 3, celle du potentiel significatif, au titre de l’arrêté du 27 juin 2018. Aigurande, Éguzon-Chantôme, Sainte-Sévère-sur-Indre ou Gargilesse-Dampierre en font partie. Cette information remonte dans l’état des risques, dont nous détaillons le contenu dans notre article Que couvre réellement un ERP ?.

Ce qui a changé en 2026

Trois évolutions affectent directement vos arguments de vente cette année.

Le facteur de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9 au 1ᵉʳ janvier 2026, en application de l’arrêté du 13 août 2025. La consommation d’énergie primaire affichée baisse d’environ 17 % pour un logement chauffé à l’électricité. Les biens qui se situaient juste au-dessus d’un seuil peuvent changer de classe, ce qui n’est pas le cas de tous. Pour un DPE encore valide, l’ADEME délivre gratuitement une attestation de changement d’étiquette.

Les petites surfaces bénéficient de seuils ajustés depuis le 1ᵉʳ juillet 2024 (arrêté du 25 mars 2024). Un studio classé F sur un ancien diagnostic peut ressortir en E ou en D avec un DPE établi selon la méthode actuelle. Sur un portefeuille de petits lots locatifs, cela vaut la peine d’être vérifié.

L’écart de prix entre les classes continue de se creuser. Selon l’étude Valeur verte des Notaires de France sur les transactions 2024, une maison classée G s’est vendue en moyenne 25 % moins cher qu’une maison classée D, l’écart étant de 12 % pour un appartement. Chaque classe perdue coûte environ 8 % de la valeur d’une maison.

Cette dernière donnée est l’argument le plus solide pour convaincre un vendeur E ou F de financer une partie des travaux avant la mise sur le marché plutôt que de subir la décote. Nous détaillons les travaux qui font réellement gagner des classes dans notre article sur la rénovation d’ampleur.

Les onze pièges à anticiper dès le mandat

Travailler avec France Diagnostics

Nous intervenons dans tout le département depuis Châteauroux, avec une équipe de dix collaborateurs. Ce que nos partenaires agences utilisent au quotidien : le devis envoyé dans la minute avec signature électronique de l’ordre de mission, l’extranet où vous récupérez les rapports de vos clients et les transmettez au notaire en un clic, le pack regroupant tous les diagnostics obligatoires en une seule intervention, et la mention « tous bâtiments » qui nous permet de traiter aussi bien un pavillon qu’un local commercial, un immeuble de bureaux ou un bâtiment d’activité.

Nous sommes également auditeur énergétique RGE et Mon Accompagnateur Rénov’ agréé, ce qui permet d’orienter un vendeur E, F ou G vers un interlocuteur unique pour l’audit et la rénovation. La présentation complète de notre offre aux professionnels figure dans notre article France Diagnostics, l’allié des professionnels de l’Indre.

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Foire aux questions

Quels diagnostics sont obligatoires pour vendre une maison en 2026 ?

Le DPE et l’ERP dans tous les cas, auxquels s’ajoutent l’amiante si le permis de construire est antérieur au 1ᵉʳ juillet 1997, le CREP si la construction est antérieure à 1949, le gaz et l’électricité si les installations ont plus de 15 ans, le contrôle d’assainissement si le logement n’est pas raccordé, le termites en commune sous arrêté, et l’audit énergétique pour les maisons classées E, F ou G. Sur un pavillon des années 1970, cela représente six à huit diagnostics.

Quels diagnostics sont obligatoires pour vendre un local commercial ou un bureau ?

Le DPE tertiaire, l’état des risques et, si le permis de construire est antérieur au 1ᵉʳ juillet 1997, la fiche récapitulative du dossier technique amiante. S’y ajoutent l’état termites en commune sous arrêté et le mesurage Carrez si le local est un lot de copropriété. Le CREP plomb, les diagnostics gaz et électricité et le contrôle d’assainissement non collectif ne sont pas dus : l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation les réserve aux immeubles à usage d’habitation.

Le diagnostic électricité est-il obligatoire pour louer un bureau ?

Non. L’état de l’installation intérieure d’électricité n’est exigé que pour les immeubles ou parties d’immeuble à usage d’habitation. Pour un local professionnel, la sécurité électrique relève d’un autre cadre : le code du travail impose au chef d’établissement des vérifications périodiques par un organisme agréé, qui ne se substituent pas au diagnostic et ne s’annexent pas au bail.

Un hangar agricole doit-il avoir un DPE ?

Non. L’article R.126-15 du code de la construction et de l’habitation exempte les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel qui ne comportent pas de local d’habitation, ainsi que les bâtiments indépendants de moins de 50 m², les lieux de culte et les constructions provisoires prévues pour deux ans ou moins.

Quelle est la durée de validité de l’état des risques ?

Six mois. C’est, avec l’état relatif à la présence de termites, la validité la plus courte du dossier de diagnostic technique. Sur un compromis signé plus de six mois avant l’acte, les deux documents doivent être actualisés.

L’audit énergétique est-il obligatoire pour vendre un appartement ?

Non. L’audit énergétique réglementaire vise les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété, à usage d’habitation. Un lot de copropriété vendu isolément n’y est pas soumis, quelle que soit sa classe DPE.

Quelle différence entre le mesurage Carrez et le mesurage Boutin ?

Le Carrez mesure la superficie privative d’un lot de copropriété en vente, logement comme local commercial, avec une réduction de prix possible en cas d’erreur de plus de 5 %. Le Boutin mesure la surface habitable d’un logement loué vide à usage de résidence principale. Les deux ont une validité illimitée tant que le bien n’est pas modifié par des travaux.

Combien de communes de l’Indre sont concernées par un arrêté mérule ou termites ?

Dix-sept communes sont couvertes par les arrêtés mérule de mai 2022, février 2023 et juin 2025. Trois communes sont concernées par l’arrêté termites du 26 mai 2021 : Saint-Maur, Châteauroux et Tournon-Saint-Martin.

Un logement classé G peut-il encore être loué ?

Non. Les logements classés G ne peuvent plus faire l’objet d’une mise en location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, en application de la loi Climat et Résilience. Les logements F suivront en 2028 et les E en 2034.

Cet article a une vocation informative et pédagogique. Il reflète les textes en vigueur au 7 août 2026. La réglementation des diagnostics évolue plusieurs fois par an, et certaines échéances restent suspendues à la parution de décrets d’application. Pour un dossier précis, la vérification commune par commune sur Géorisques et un échange avec votre diagnostiqueur restent la meilleure garantie.

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