Que couvre réellement un ERP ?
En bref : L’état des risques ne se limite pas à l’inondation. Il recense une dizaine de familles de risques : retrait-gonflement des argiles, mouvements de terrain, sismicité, radon, risques miniers et technologiques, pollution des sols, bruit des aérodromes et sinistres indemnisés. Sa validité est de moins de six mois.
Beaucoup de vendeurs et de bailleurs voient l’ERP (l’état des risques) comme une simple formalité « inondation ». En réalité, ce document recense une dizaine de familles de risques susceptibles de concerner un bien : des argiles qui font fissurer les maisons au radon, en passant par les sites industriels et la pollution des sols. Voici, dans le détail, ce que couvre réellement un ERP.
Cet article complète notre page service État des Risques et Pollutions (ERP), qui présente l’obligation, le déroulé et les tarifs.
Sommaire
L’ERP en deux mots
L’état des risques (souvent appelé ERP, pour « état des risques et pollutions ») est un document obligatoire, annexé au dossier de diagnostic technique lors d’une vente ou d’une location. Il informe l’acquéreur ou le locataire des risques auxquels le bien est exposé, en fonction de sa localisation.
Son cadre est fixé par le Code de l’environnement (article L.125-5 et articles R.125-23 à R.125-27). Point important : sa validité est de moins de 6 mois à la date de signature. Voyons maintenant chaque famille de risques.
Les risques naturels
C’est la catégorie la plus large. Selon la commune et l’emplacement précis du bien, l’ERP peut mentionner plusieurs aléas. L’inondation vient en premier à l’esprit, débordement de cours d’eau, ruissellement, remontée de nappe mais elle est loin d’être le seul risque. Le retrait-gonflement des argiles (RGA) en est un autre, particulièrement répandu et souvent sous-estimé : les sols argileux gonflent avec l’humidité puis se rétractent en période de sécheresse, ce qui provoque des fissures sur les maisons individuelles.
S’y ajoutent les mouvements de terrain, glissements, effondrements, chutes de blocs, cavités souterraines ainsi que le risque sismique, la France étant découpée en zones de sismicité dont l’ERP précise le niveau applicable à la commune. Le radon, gaz radioactif naturel issu des sous-sols granitiques, est quant à lui classé par zones de potentiel de 1 à 3, les communes en zone 3 (potentiel significatif) étant signalées dans le document. Enfin, selon les régions, l’ERP peut aussi mentionner les feux de forêt, les avalanches ou encore les cyclones et vents forts.
Le saviez-vous ?
Le retrait-gonflement des argiles est l’une des premières causes de sinistres sur les maisons individuelles en France. Un bien peut être concerné sans être en zone inondable, d’où l’intérêt de lire l’ERP dans son intégralité, et pas seulement la ligne « inondation ».
Les risques miniers
Dans les anciens bassins d’exploitation, le sous-sol peut conserver des cavités liées à d’anciennes mines. L’ERP signale l’existence d’un plan de prévention des risques miniers (PPRM) lorsque la commune en est dotée.
Les risques technologiques
Ils concernent les biens situés à proximité d’installations industrielles ou d’infrastructures sensibles. L’ERP signale ainsi les sites industriels classés les établissements de type Seveso, couverts par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) de même que le transport de matières dangereuses, qu’il s’agisse de canalisations ou d’axes spécifiques.
La pollution des sols
L’ERP indique si le bien se trouve dans un secteur d’information sur les sols (SIS), c’est-à-dire un terrain où une pollution est connue ou suspectée du fait d’activités passées. Une information capitale pour un projet de construction, d’extension ou de potager.
Le bruit des aérodromes
Depuis le 1er juin 2020, l’ERP intègre l’exposition au bruit des aérodromes : si le bien se situe dans le périmètre d’un plan d’exposition au bruit (PEB), l’acquéreur ou le locataire doit en être informé.
Les sinistres indemnisés
Au-delà des zonages réglementaires, le vendeur ou le bailleur doit aussi déclarer les sinistres ayant donné lieu à une indemnisation au titre des catastrophes naturelles ou technologiques pendant la période où il a été propriétaire. C’est une partie déclarative de l’ERP, complémentaire des données cartographiques.
La partie souvent oubliée
La déclaration des sinistres indemnisés repose sur le propriétaire : elle n’apparaît pas automatiquement sur une carte. C’est l’un des points où une simple extraction de données en ligne montre ses limites, et où l’accompagnement par un professionnel sécurise le dossier.
Et dans l’Indre ?
Dans le département de l’Indre, les risques le plus fréquemment rencontrés à l’ERP sont le retrait-gonflement des argiles (très présent sur de nombreuses communes), l’inondation le long des cours d’eau (Indre, Creuse, Bouzanne…) et, selon les secteurs, le radon lié au sous-sol. Chaque commune ayant son propre profil, l’ERP doit être établi au cas par cas, à partir des références cadastrales exactes du bien.
Pour comprendre comment éviter les erreurs d’un ERP rempli soi-même, lisez notre article ERP gratuit en ligne : est-ce suffisant ?
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Cet article a une vocation informative et pédagogique. Les risques mentionnés dépendent de la localisation précise du bien. L’état des risques doit être établi à partir des références cadastrales exactes et reste valable moins de 6 mois. En cas de doute, faites établir votre ERP par un professionnel.
Le dossier de diagnostic technique ne se limite pas à l’état des risques. Pour la location, l’obligation amiante évolue à partir de 2027 : nous en détaillons le calendrier dans notre article sur le diagnostic amiante au bail.
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Questions fréquentes
Combien de temps un état des risques est-il valable ?
Moins de six mois à la date de signature. Au-delà de ce délai, il doit être refait avant la vente ou la location.
Quel texte encadre l’état des risques ?
Le Code de l’environnement, à l’article L.125-5 et aux articles R.125-23 à R.125-27. Le document est annexé au dossier de diagnostic technique lors d’une vente ou d’une location.
L’ERP se limite-t-il au risque d’inondation ?
Non. C’est l’idée reçue la plus répandue. L’inondation n’est qu’un aléa parmi une dizaine de familles de risques, dont le retrait-gonflement des argiles, particulièrement répandu et souvent sous-estimé.
Qu’est-ce que le retrait-gonflement des argiles ?
Les sols argileux gonflent avec l’humidité puis se rétractent en période de sécheresse, ce qui provoque des fissures sur les maisons individuelles. C’est l’une des premières causes de sinistres sur ce type de bien en France.