DPE : Équipements de chauffage inutilisés ou hors service ?
En bref : Oui. Un équipement de chauffage fixe est comptabilisé dans le DPE même s’il est inutilisé ou hors service, dès lors qu’il reste présent et rattaché au bâtiment. Le diagnostic décrit les caractéristiques du logement, pas les habitudes de ses occupants : ni l’usage réel ni l’état de fonctionnement n’entrent dans le calcul.
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu obligatoire dans toute transaction immobilière, que vous soyez propriétaire, futur acquéreur ou locataire. Il offre un aperçu clair et standardisé des performances énergétiques d’un bâtiment.
De cette manière, il informe sur la consommation d’énergie et l’impact environnemental du bien.
Pourtant, des situations particulières peuvent soulever des interrogations. Par exemple, un radiateur électrique qui n’a pas servi depuis des années doit-il être pris en compte ? Que se passe-t-il si la chaudière est hors service au moment du diagnostic ? Faut-il la remplacer avant la vente ou la location ? Cet article se propose d’explorer en détail ces questions.
- Qu’est-ce qu’un système de chauffage fixe ?
- Pourquoi comptabiliser des équipements inutilisés ?
- Exonération de DPE : cas particuliers
- Focus sur la méthode de calcul et l’impact des équipements sur le DPE
- Recommandations et bonnes pratiques pour les propriétaires
- Conclusion : Une évaluation standardisée et indispensable
1. Qu’est-ce qu’un système de chauffage fixe ?
1.1. Définition générale
Dans le cadre d’un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) avant-vente / location, le professionnel certifié (diagnostiqueur) doit répertorier tous les systèmes de chauffage fixes présents dans un logement ou un bâtiment. Cette rigueur est d’autant plus importante avec la nouvelle réglementation des diagnostics 2025 qui redéfinit certaines priorités de contrôle.
Par « système de chauffage fixe », on entend généralement :
- Un équipement lié de façon permanente à la structure du bâtiment (par exemple, des radiateurs fixés aux murs, des chaudières intégrées, ou encore un plancher chauffant).
- Un dispositif qui, même s’il n’est pas utilisé au quotidien, demeure techniquement apte à chauffer les locaux après une mise en service ou une réparation.
Les chauffages d’appoint mobiles, comme un petit radiateur électrique d’appoint que l’on peut déplacer d’une pièce à l’autre, ne sont pas considérés comme des systèmes fixes. De même, la cheminée traditionnelle à foyer ouvert, sans insert ni dispositif de redistribution de chaleur, n’est pas nécessairement comptabilisée comme un système de chauffage fixe (nous y reviendrons dans la partie sur l’exonération).
1.2. Le rôle du diagnostiqueur
Lorsque le diagnostiqueur se rend sur place pour réaliser le DPE, son rôle est de dresser un état des lieux neutre, objectif et conforme aux normes en vigueur. Il examine :
- La présence d’équipements de chauffage et/ou de refroidissement.
- Les caractéristiques techniques de ces appareils (puissance, ancienneté, type d’énergie utilisée).
- Les performances thermiques globales du bâtiment (isolation des murs, toitures, fenêtres, etc.).
Le point clé à retenir : l’état de fonctionnement de l’appareil n’est pas un critère pour exclure un équipement de la liste, tant qu’il est physiquement présent et considéré comme faisant partie intégrante du logement.
1.3. Pourquoi l’état de fonctionnement n’est-il pas pris en compte ?
Le DPE vise à donner une photographie la plus exhaustive possible de l’état énergétique d’un bien. Il serait trop complexe – et peu fiable – de baser le diagnostic sur l’utilisation réelle ou non de chaque équipement, car les habitudes des occupants peuvent varier considérablement. De plus, un appareil hors service peut être remis en fonction relativement facilement (réparation, changement de pièce), ce qui le rend potentiellement utilisable par les futurs occupants.
2. Pourquoi comptabiliser des équipements inutilisés ?
2.1. Un principe de standardisation
Le but premier du DPE est de fournir une évaluation standardisée, indépendante des us et coutumes des occupants actuels. En effet, le diagnostic est fait pour informer un acheteur ou un locataire sur ce qu’il peut attendre du bien dans son ensemble, plutôt que sur la façon dont les occupants précédents ou actuels se chauffent.
Prenons l’exemple d’un logement doté de radiateurs électriques anciens, mais dont le propriétaire n’a plus besoin car il a installé une pompe à chaleur (PAC). Techniquement, ces radiateurs électriques sont toujours en place, donc toujours « fixes ». Cette règle de calcul influence directement les futurs audits énergétiques obligatoires pour les maisons classées E, F ou G. Le diagnostiqueur devra donc en tenir compte, même si vous assurez qu’ils ne fonctionnent plus ou qu’ils n’ont pas été utilisés depuis des années.
Pourquoi ? Un futur acquéreur peut décider de remettre ces radiateurs en service pour des raisons personnelles ou économiques.
2.2. Les usages personnels ne reflètent pas les pratiques futures
Un autre point essentiel : il est impossible de prédire avec certitude les envies ou les besoins du prochain occupant. Ce dernier pourrait, par exemple, choisir de se chauffer à l’électricité plutôt qu’avec la pompe à chaleur. Il pourrait aussi remettre en état une chaudière hors service, s’il juge cette solution plus adaptée.
Grâce à cette approche standardisée, le DPE reste un outil de comparaison fiable entre différents biens immobiliers. Il demeure pertinent, quelle que soit la façon dont les occupants actuels gèrent leur consommation énergétique
À retenir : Le DPE ne reflète pas les usages personnels, mais les caractéristiques intrinsèques du bien.
3. Exonération de DPE : cas particuliers
3.1. Les bâtiments non chauffés ou chauffés uniquement par foyer ouvert
Il existe des situations spécifiques où un DPE n’est pas obligatoire, parce que le bâtiment ou la partie de bâtiment concernée ne dispose pas de système de chauffage « fixe » au sens légal du terme. L’article R.126-15 du Code de la construction et de l’habitation précise que :
« Les bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés ou pour lesquels les seuls équipements fixes de chauffage sont des cheminées à foyer ouvert, et ne disposant pas de dispositif de refroidissement des locaux ne sont pas soumis au DPE. »
Autrement dit, si un logement n’a absolument aucun système de chauffage hors foyer ouvert (c’est-à-dire pas de chaudière, pas de radiateurs, pas de pompe à chaleur…), alors un DPE n’est pas nécessaire. Notez que pour les immeubles collectifs, les règles diffèrent légèrement, notamment pour l’évaluation de la performance thermique en copropriété.
3.2. Cas d’une chaudière hors service
La présence d’une chaudière hors service ne constitue pas, à elle seule, une raison valable pour échapper à l’obligation de réaliser un DPE. Pourquoi ? Parce qu’une chaudière en panne peut potentiellement être remise en état après réparation ou remplacement de certaines pièces. La loi part du principe qu’il existe un équipement fixe de chauffage, même si son état actuel n’est pas opérationnel.
C’est un point important à connaître, car certains propriétaires peuvent supposer qu’un DPE n’est pas nécessaire si leur chaudière est en panne depuis longtemps. Toutefois, la législation en vigueur précise qu’un diagnostic est requis dès lors qu’un système de chauffage fixe est présent, qu’il soit en état de fonctionnement ou non.
3.3. Autres catégories exonérées
Au-delà de l’aspect « non chauffé », d’autres types de biens sont exonérés de DPE :
- Les bâtiments destinés à être occupés moins de quatre mois par an (résidences saisonnières très ponctuelles).
- Les lieux de culte (églises, mosquées, temples…) dans la plupart des cas.
- Certains monuments historiques classés ou inscrits, selon des dispositions spécifiques.
Toutefois, ces cas restent marginaux dans le paysage immobilier courant. Pour la grande majorité des ventes ou locations, un DPE reste obligatoire.
4. Focus sur la méthode de calcul et l’impact des équipements sur le DPE
Pour bien comprendre l’importance de comptabiliser un radiateur inutilisé ou une chaudière hors service, il est utile de rappeler rapidement la façon dont le DPE est calculé.
4.1. Les deux grandes méthodes de DPE
La méthode dite « 3CL » (Calcul des Consommations Conventionnelles des Logements) :
- Utilisée pour la plupart des logements résidentiels.
- Elle se base sur des données conventionnelles (températures moyennes, habitudes de chauffage standard, etc.) ainsi que sur les caractéristiques techniques du bâtiment (isolation, orientation, équipements de chauffage, ventilation, etc.).
- Cette méthode aboutit à une estimation des consommations (kWh/m²/an) et à un classement de A à G en termes de performance énergétique et d’émissions de gaz à effet de serre.
La méthode sur factures :
- Cette méthode, auparavant utilisée pour certains logements (notamment ceux construits avant 1948), reposait sur l’analyse des consommations réelles des occupants à partir des factures d’énergie sur plusieurs années.
- Jugée moins fiable en raison de sa dépendance aux habitudes de consommation, elle a été supprimée pour les logements résidentiels depuis la réforme de 2021.
- Elle reste cependant utilisée pour les diagnostics de performance énergétique des bâtiments hors habitation (locaux professionnels, commerciaux, etc.).
Désormais, seule la méthode « 3CL » est applicable pour garantir une évaluation uniforme, objective et précise des performances énergétiques des bâtiments résidentiels.
4.2. Évolutions récentes du calcul du DPE et impact sur l’électrique
La méthode de calcul a connu des ajustements récents pour être plus équitable, notamment pour les logements chauffés à l’électricité. Un changement majeur concerne le coefficient de conversion de l’énergie électrique en énergie primaire, qui est passé de 2,3 à 1,9. Cette modification permet de ne plus pénaliser excessivement le chauffage électrique par rapport au gaz ou au fioul.
De plus, une réforme spécifique cible les petites surfaces (moins de 40m²). En raison d’un biais de calcul lié à la part de l’eau chaude sanitaire, ces logements étaient souvent classés à tort comme passoires thermiques. Grâce à un correctif appliqué automatiquement, environ 140 000 logements devraient sortir des classes F ou G. Au total, si l’on cumule les effets de la rénovation et des ajustements réglementaires, l’objectif est de permettre à 850 000 logements de quitter le statut de passoire énergétique.
4.3. Pourquoi un appareil hors service peut-il influencer le résultat ?
La méthode conventionnelle part du principe qu’un équipement fixe, même hors service, pourra un jour être utilisé. Si le propriétaire indique que la chaudière est en panne mais qu’aucun autre système de chauffage n’a été officiellement déclaré pour la remplacer, le diagnostiqueur considère
tout de même la chaudière comme l’équipement principal.
La performance énergétique calculée peut donc être moins bonne ou, au contraire, mieux refléter les caractéristiques d’origine du logement. Dans tous les cas, cela offre une base homogène de comparaison pour l’acquéreur ou le locataire.
4.4. Les conséquences sur l’étiquette énergétique
Le DPE se traduit souvent par deux étiquettes distinctes :
- Une étiquette Énergie (de A à G), qui indique la consommation énergétique annuelle estimée.
- Une étiquette Climat (de A à G), qui renseigne sur les émissions de gaz à effet de serre.
Un équipement de chauffage peu performant (même hors service) peut influencer ces étiquettes en tirant la note vers le bas, et donc avoir un impact sur la valeur perçue du bien.
5. Recommandations et bonnes pratiques pour les propriétaires
5.1. Que faire en amont du DPE ?
Pour éviter toute surprise lors de la réalisation du Diagnostic de Performance Énergétique, il est conseillé aux propriétaires de bien préparer la visite. Pour en savoir plus sur les étapes à suivre et les bonnes pratiques, consultez notre article détaillé : Comment préparer la visite d’un diagnostic immobilier.
5.2. Envisager un DPE projeté ou « rénovation »
Lorsqu’on sait que des travaux importants sont prévus (changement du système de chauffage, isolation complète, etc.), il peut être intéressant de réaliser en plus du DPE classique un DPE projeté. Celui-ci permet de simuler les améliorations futures et de fournir une estimation de la performance énergétique après travaux.
Attention : Le DPE projeté n’a pas de valeur légale obligatoire pour la transaction, mais peut constituer un argument de vente ou de négociation en montrant le potentiel du bien après rénovation.
5.3. Communiquer clairement avec le futur acquéreur ou locataire
La transparence est un atout majeur lors d’une vente ou d’une location. Même si le DPE standard ne prend pas en compte les travaux à venir, mentionner clairement que telle chaudière est hors service permet d’éviter des malentendus.
- Lors des visites : N’hésitez pas à expliquer l’existence de radiateurs vétustes ou à mentionner la raison pour laquelle vous ne les utilisez plus.
6. Conclusion : Une évaluation standardisée et indispensable
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un outil incontournable pour informer les acquéreurs et les locataires sur la performance énergétique d’un bien. Il s’appuie sur une méthodologie normalisée et ne peut donc pas « faire abstraction » des équipements fixes, même lorsqu’ils sont inutilisés ou hors service.
Cette approche standardisée garantit la fiabilité et l’objectivité du DPE. Elle exclut l’impact des habitudes individuelles et des utilisations ponctuelles ou futures.
À retenir :
- Tous les équipements de chauffage fixes doivent être comptabilisés, même s’ils ne sont pas ou plus utilisés.
- Une chaudière hors service n’exonère pas le propriétaire de l’obligation de réaliser un DPE.
- Les travaux prévus ou les projets de rénovation ne modifient pas le DPE standard ; il est cependant possible de réaliser un DPE projeté pour mettre en valeur le potentiel futur du bien.
- Certains bâtiments spécifiques (non chauffés, foyers ouverts seulement, etc.) peuvent être exonérés, conformément aux textes légaux.
6.1. L’expertise de France Diagnostics pour votre DPE
Chez France Diagnostics, expert en diagnostics immobiliers dans l’Indre, nous sommes conscients que la réglementation peut paraître complexe, d’autant plus lorsqu’un équipement de chauffage est défectueux ou obsolète. Notre mission est de vous accompagner pas à pas, en réalisant un bilan fiable et en répondant à toutes vos questions techniques pour sécuriser votre transaction à Châteauroux, Issoudun ou leurs environs.
Contactez-nous pour bénéficier de conseils personnalisés sur votre situation :
- Évaluation préalable de votre logement.
- Informations sur les éventuelles réparations à envisager.
- Options de DPE projeté pour valoriser un projet de rénovation.
L’augmentation du coût de l’énergie et les objectifs nationaux en matière de transition écologique influent fortement sur la valorisation des biens immobiliers. Dans ce contexte, le DPE va continuer de jouer un rôle majeur pour les propriétaires.
Ceux qui souhaitent améliorer la performance énergétique de leur logement ont tout intérêt à anticiper les travaux. Cette approche leur permet de mieux préparer leur DPE tout en facilitant la vente ou la location de leur bien. Pour un projet de rénovation d’ampleur, l’accompagnement par un Mon Accompagnateur Rénov’ est par ailleurs devenu la condition d’accès aux principales aides.
En fin de compte, ce diagnostic est une photographie technique du logement. Il s’agit d’un cliché qui se veut le plus objectif et complet possible. Pour cela, il ne tient pas compte de l’usage réel ni de l’état momentané des équipements.
Pour comprendre en détail la méthode de calcul 3CL-2021 et les sept postes évalués, consultez notre guide complet du DPE.
Questions fréquentes
Un radiateur électrique qui ne sert plus est-il compté dans le DPE ?
Oui, s’il est fixé au bâtiment. Un radiateur mural reste un système de chauffage fixe même s’il n’a pas été utilisé depuis des années. Seuls les appareils d’appoint mobiles, que l’on déplace d’une pièce à l’autre, sont exclus du calcul.
Une chaudière hors service le jour du diagnostic est-elle prise en compte ?
Oui. L’état de fonctionnement n’est pas un critère d’exclusion : un appareil en panne peut être réparé et remis en service par le futur occupant. Le DPE retient donc sa présence, au même titre qu’un équipement opérationnel.
Faut-il réparer un chauffage hors service avant de vendre ou de louer ?
Aucune obligation ne l’impose. La réparation ne change d’ailleurs pas le résultat du DPE, puisque l’équipement est déjà comptabilisé. Seule une dépose effective de l’installation modifierait le calcul.
Une cheminée à foyer ouvert est-elle considérée comme un chauffage fixe ?
Pas nécessairement. Une cheminée traditionnelle à foyer ouvert, sans insert ni dispositif de redistribution de la chaleur, n’est pas systématiquement comptabilisée comme un système de chauffage fixe.
Un logement sans aucun système de chauffage fixe doit-il avoir un DPE ?
Non. L’article R.126-15 du Code de la construction et de l’habitation prévoit une exonération pour les bâtiments dépourvus de système de chauffage fixe, ou chauffés uniquement par un foyer ouvert.
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